Рынок нового жилья на Кипре заметно ускорился в третьем квартале 2026 года. По данным Landbank Analytics, с июля по сентябрь на острове было зарегистрировано 1 956 договоров купли-продажи квартир и домов, находящихся на стадии строительства или проектирования. Общая стоимость этих сделок достигла €606,4 млн.
Для сравнения, во втором квартале было зарегистрировано 1 317 договоров на сумму €400,1 млн. Таким образом, количество сделок увеличилось на 48,5%, а их совокупная стоимость — на 51,6%. Средняя стоимость одной сделки также выросла, хотя значительно умереннее — примерно на 2%, с €303 808 до €310 019.
При этом Landbank обращает внимание на важный нюанс: сравнение отражает динамику зарегистрированных договоров, а периоды учёта во втором и третьем кварталах не были полностью идентичными. Поэтому эти цифры прежде всего показывают резкое усиление зафиксированной рыночной активности, но не должны автоматически восприниматься как идентичный рост фундаментального спроса.
Тем не менее структура сделок позволяет увидеть несколько заметных тенденций: покупатели всё активнее рассматривают объекты на ранних стадиях строительства, спрос становится более распределённым между регионами, а большая часть рынка по-прежнему сосредоточена в относительно доступных ценовых сегментах.
Лимассол концентрирует крупнейшие инвестиционные объёмы
Лимассол сохранил лидерство по стоимости сделок и усилил свои позиции в третьем квартале.
В регионе было зарегистрировано 599 сделок на сумму €245,3 млн. На Лимассол пришлось 40,5% всей стоимости рынка нового жилья против примерно 32% кварталом ранее. Доля города по количеству сделок также выросла и достигла 30,6%.
Эти показатели ещё раз подчёркивают специфику Лимассола. Здесь концентрируется значительная часть более дорогих проектов, поэтому даже при сопоставимом количестве сделок денежный объём рынка заметно выше, чем в других регионах.
Для инвесторов это означает, что Лимассол остаётся главным рынком по объёму капитала, направляемого в новостройки. Высокие средние стоимости поддерживаются сочетанием премиального жилья, международного спроса и сильного делового сектора.
Ларнака показывает самую динамичную траекторию
Одним из наиболее заметных регионов квартала стала Ларнака.
Количество зарегистрированных сделок здесь выросло примерно на 75% по сравнению со вторым кварталом. Средняя стоимость объекта при этом составила около €205 000, что значительно ниже уровней Лимассола и делает рынок более доступным для широкой группы покупателей.
Эта динамика хорошо вписывается в более широкий тренд последних кварталов. Ларнака постепенно укрепляет позиции как самостоятельное инвестиционное направление, чему способствуют инфраструктурные изменения, развитие прибрежных территорий, новые жилые проекты и сравнительно более низкий входной бюджет.
Именно сочетание доступности и роста предложения делает город особенно конкурентоспособным в сегменте новых квартир.
Пафос продолжает увеличивать свою долю
Пафос также заметно укрепил позиции.
Его доля в общем количестве сделок выросла с 12,8% во втором квартале до 17% в третьем. Доля по стоимости также увеличилась, что показывает не только рост числа сделок, но и повышение инвестиционной активности в регионе.
Для Пафоса это особенно важно, поскольку местный рынок традиционно сильно зависит от иностранного спроса. Рост доли новостроек говорит о том, что международные покупатели всё активнее рассматривают не только готовые объекты, но и проекты на стадии строительства.
Это позволяет девелоперам работать с более длинным инвестиционным циклом и расширять предложение под будущий спрос.
Никосия остаётся крупным рынком, но теряет относительную долю
Никосия продемонстрировала другую динамику.
В третьем квартале здесь было зарегистрировано 489 сделок. Несмотря на значительный абсолютный объём, доля столицы снизилась с 34,5% до 25% по количеству сделок и с 26,2% до 16,2% по стоимости.
Это не обязательно означает падение спроса в абсолютном выражении. Скорее, другие регионы — прежде всего Лимассол, Ларнака и Пафос — росли значительно быстрее.
Для Никосии характерна более локальная структура рынка, где спрос в большей степени связан с постоянным проживанием и внутренними покупателями, а не с международным инвестиционным спросом. Поэтому её динамика часто отличается от прибрежных городов.
Основной спрос сосредоточен ниже €300 000
Главная особенность третьего квартала — то, что рост рынка происходил прежде всего в массовом и среднем сегментах.
Недвижимость стоимостью менее €300 000 сформировала 1 267 сделок, или 64,8% от общего количества. Таким образом, почти две трети всех покупок пришлись именно на этот ценовой диапазон.
Самой крупной отдельной категорией стали объекты стоимостью от €200 000 до €299 999. В этом диапазоне было зарегистрировано 545 сделок, что соответствует 27,9% рынка.
Следом идёт сегмент €300 000–499 999, на который пришлось 521 сделка, или 26,6% рынка. Его доля заметно увеличилась по сравнению со вторым кварталом.
Ещё 418 сделок были заключены в диапазоне €150 000–199 999, а 304 — с объектами дешевле €150 000.
Премиальный сегмент от €1 млн и выше при этом сохранил относительно небольшую долю — около 2,5%.
Такая структура показывает, что текущий рост рынка новостроек основан не только на премиальных проектах. Основную активность формируют покупатели, ориентированные на более доступные квартиры и дома, что делает рынок значительно шире по сравнению с периодами, когда внимание было сосредоточено преимущественно на luxury-сегменте.
Квартиры остаются главным продуктом рынка
Средняя стоимость проданной квартиры в третьем квартале составила около €269 217, тогда как средняя стоимость частного дома достигла €478 138.
Этот разрыв отражает структуру предложения на Кипре: именно квартиры остаются наиболее универсальным продуктом для широкого круга покупателей, включая инвесторов, семьи, иностранных специалистов и покупателей первого жилья.
Для девелоперов это означает устойчивый спрос на проекты среднего ценового диапазона, особенно в городах, где активно растёт население и развивается инфраструктура.
Почему покупатели готовы покупать до завершения строительства
Рост числа сделок с объектами на стадии строительства и проектирования особенно важен для оценки ожиданий рынка.
Покупка off-plan предполагает более длинный горизонт и определённый уровень доверия к девелоперу и рынку в целом. Покупатель принимает решение ещё до завершения объекта, рассчитывая либо на будущий рост стоимости, либо на более выгодные условия входа на раннем этапе.
Поэтому увеличение зарегистрированных сделок в этом сегменте можно рассматривать как показатель уверенности покупателей в среднесрочной перспективе кипрской недвижимости.
При этом рынок становится всё более сегментированным. Лимассол концентрирует крупнейшие денежные объёмы и более дорогие проекты. Ларнака привлекает покупателей более доступным входом. Пафос усиливает позиции благодаря международному спросу, а Никосия сохраняет значительную базу внутреннего рынка.
Рынок становится более диверсифицированным
Самый важный вывод третьего квартала заключается не только в росте количества сделок.
Структура рынка меняется одновременно по нескольким направлениям: между регионами, ценовыми категориями и типами покупателей.
Почти две трети сделок по-прежнему приходится на недвижимость дешевле €300 000, однако доля среднего сегмента растёт. Лимассол усиливает лидерство по стоимости, Пафос увеличивает долю по числу сделок, а Ларнака демонстрирует особенно высокие темпы роста.
Для инвесторов это создаёт более широкий выбор стратегий.
Покупатель может ориентироваться на более зрелый и дорогой рынок Лимассола, выбирать раннюю стадию роста в Ларнаке, использовать высокий международный спрос в Пафосе или рассматривать более стабильный внутренний рынок Никосии.
Рост рынка новостроек до €606,4 млн за квартал показывает, что спрос на кипрскую недвижимость всё активнее формируется ещё до завершения строительства. Но ещё важнее то, что этот спрос становится более распределённым и менее зависимым от одного города или одного ценового сегмента.
Именно эта диверсификация постепенно формирует новую структуру рынка новостроек Кипра.