Кипр занимает уникальное положение на европейском рынке жилья. С одной стороны, остров показывает самый высокий в Европейском союзе уровень так называемого недостаточно заселённого жилья: значительная часть населения живёт в домах и квартирах, площадь которых превышает статистически необходимую для конкретного состава семьи. С другой — стоимость недвижимости и аренды продолжает расти, а спрос на жильё остаётся устойчивым.
По данным Eurostat, в 2025 году 69,4% населения Кипра проживали в объектах, где количество комнат превышает установленную потребность домохозяйства с учётом числа, пола и возраста его членов. Это более чем вдвое выше среднего показателя по Европейскому союзу, который составляет 33,4%. Следом за Кипром располагаются Ирландия с показателем 66% и Мальта — 63,2%.
При этом важно понимать саму методологию. Недостаточно заселённый дом не означает пустующий объект или недвижимость, на которую отсутствует спрос. Например, большой семейный дом, в котором после переезда взрослых детей остаётся жить пара, также будет относиться к этой категории. Поэтому данные Eurostat в первую очередь отражают особенности структуры жилого фонда и образа жизни населения.
Кипр выбирает больше пространства
Высокий показатель неудивителен с учётом того, как устроен жилой фонд острова. Почти три четверти населения Кипра проживает именно в домах, а не в квартирах. В среднем на одного человека приходится около двух комнат против примерно 1,7 комнаты по Европейскому союзу.
Особенно заметна эта тенденция за пределами крупных городов. В сельской местности Кипра доля населения, проживающего в недостаточно заселённом жилье, превышает 70%. Для сравнения, в среднем по ЕС показатель для сельских территорий составляет 41,3%.
Таким образом, просторное жильё на Кипре является не исключением, а одной из характерных особенностей местного рынка. Исторически значительную часть жилого фонда формируют частные дома, рассчитанные на семьи, а относительно небольшие домохозяйства сохраняют за собой недвижимость даже после изменения состава семьи.
Перенаселённость остаётся одной из самых низких в Европе
Обратная сторона этой статистики также выделяет Кипр среди стран ЕС.
В 2025 году около 2,2% населения острова проживали в условиях перенаселённости — против 16,8% в среднем по Европейскому союзу. В сельской местности Кипра показатель снижается до всего 0,7%.
Однако средняя цифра скрывает важное различие между собственниками и арендаторами.
Среди людей, снимающих жильё по рыночным ставкам, уровень перенаселённости достигает 8,3%. Среди собственников жилья без ипотеки или другого жилищного кредита — всего 0,6%.
Именно здесь проявляется один из главных парадоксов кипрского рынка. Большая часть существующего жилого фонда предоставляет владельцам больше пространства, чем им формально необходимо, но одновременно отдельные категории арендаторов сталкиваются с совершенно другой ситуацией.
Это говорит не столько о количестве недвижимости на острове, сколько о несоответствии между структурой существующего предложения и текущим спросом.
Просторное жильё не означает отсутствие дефицита
На первый взгляд высокий уровень можно было бы интерпретировать как свидетельство избытка недвижимости. Однако ценовая динамика этого не подтверждает.
В четвёртом квартале 2025 года цены на жилую недвижимость на Кипре выросли на 6% по сравнению с предыдущим годом. При этом в квартальном выражении индекс практически не изменился, что указывает на стабилизацию после роста в течение года.
Арендный рынок также продолжает дорожать. В марте 2026 года арендные ставки на Кипре были на 4,2% выше, чем годом ранее, тогда как средний рост по ЕС составлял 2,9%.
Таким образом, большое количество просторного жилья сосуществует с продолжающимся ростом стоимости недвижимости. Это важное различие: наличие свободных комнат внутри уже занятых домов не означает, что эти объекты доступны новым покупателям или арендаторам.
Для рынка имеет значение не только общий объём жилого фонда, но и его география, формат, состояние, ценовой диапазон и готовность собственников выводить недвижимость на продажу или в аренду.
Особенность рынка, а не противоречие
Кипрский рынок демонстрирует необычное для Европы сочетание: одни из самых просторных жилищных условий в ЕС соседствуют с растущими ценами на недвижимость и аренду.
Почти 70% населения проживает в жилье, которое по европейской методологии считается больше необходимого, тогда как перенаселённость остаётся минимальной. Но это пространство преимущественно сосредоточено в уже занятом жилом фонде и далеко не всегда соответствует тому типу недвижимости, который сегодня востребован покупателями и арендаторами.
Для инвесторов эта статистика показывает, насколько важно смотреть глубже общенациональных показателей предложения. На Кипре вопрос заключается не только в том, сколько квадратных метров уже построено, но и в том, где находится недвижимость, кому она принадлежит и насколько её формат соответствует меняющейся структуре спроса.
Именно этот разрыв между существующим жилым фондом и новым спросом становится одной из важных характеристик современного рынка недвижимости Кипра.