С 1 января 2026 года на Кипре вступили в силу масштабные налоговые реформы, напрямую затрагивающие рынок недвижимости. Изменения направлены на повышение прозрачности сделок, стимулирование частных инвестиций и обновление правил налогообложения в соответствии с текущими реалиями рынка. Для инвесторов и собственников недвижимости это важный сигнал: правила игры становятся одновременно более понятными и более требовательными.
Одним из ключевых нововведений стала полная отмена гербового сбора для новых сделок с недвижимостью. Это снижает входной порог при покупке объектов и делает кипрский рынок более конкурентоспособным на фоне других европейских юрисдикций, где сопутствующие транзакционные издержки по-прежнему остаются высокими. Для покупателей это означает прямую экономию на этапе оформления сделки, а для рынка в целом — дополнительный стимул к росту активности.
Значительные изменения коснулись и налогообложения частных лиц при продаже активов. Личный налоговый вычет был увеличен с 17 086 до 30 000 евро, а вычет при продаже основного жилья — с 85 430 до 150 000 евро. Это делает операции по продаже недвижимости более выгодными для собственников, особенно в условиях роста цен последних лет. Фактически государство признаёт увеличение стоимости активов и снижает налоговую нагрузку на частных продавцов, что повышает ликвидность рынка и упрощает принятие решений о продаже или реинвестировании.
При этом реформа одновременно закрывает одну из распространённых схем оптимизации — владение недвижимостью через компании. Если ранее налоговые последствия возникали только в случае, когда доля недвижимости превышала 50% активов компании, то теперь этот порог снижен до 20%. Таким образом, Кипр делает шаг в сторону большей фискальной прозрачности и сближается с общеевропейской практикой, где использование корпоративных структур для ухода от налогообложения постепенно теряет эффективность.
Отдельного внимания заслуживают изменения, касающиеся бартерных сделок по схеме «земля под застройку в обмен на готовые объекты». Ранее такие сделки часто создавали серьёзную налоговую нагрузку, поскольку налог на прирост капитала нужно было уплачивать сразу, даже если продавец фактически не получал денежных средств. Новая реформа позволяет откладывать или оптимизировать налоговые обязательства, что делает подобные модели сотрудничества между землевладельцами и девелоперами более жизнеспособными и экономически оправданными.
Одновременно усиливается контроль со стороны налоговых органов. Государство получило расширенные полномочия по блокировке регистрации прав собственности при наличии налоговых задолженностей. Это повышает дисциплину участников рынка и снижает риски для покупателей, но также требует более внимательного подхода к налоговому планированию и сопровождению сделок.
В целом налоговые реформы 2026 года формируют для рынка недвижимости Кипра более зрелую и структурированную среду. Для частных инвесторов они создают дополнительные преимущества и понятные правила, для профессиональных игроков — повышенные требования к прозрачности и юридической чистоте сделок. В долгосрочной перспективе такие изменения работают на устойчивость рынка и укрепляют позицию Кипра как привлекательной юрисдикции для инвестиций в недвижимость, особенно для тех, кто рассматривает не только покупку, но и последующее управление или продажу активов.