Кипрский рынок недвижимости получил дополнительное окно возможностей: переходный период по применению льготной ставки НДС на жильё официально продлён до 31 декабря 2026 года. Изначально предполагалось, что действие прежних условий завершится в июне, однако государство приняло решение о продлении на фоне объективных административных задержек, связанных с реформой системы местного самоуправления.
Причиной пересмотра сроков стали увеличенные сроки получения разрешений на строительство. В текущих условиях девелоперы сталкиваются с более длительными процедурами согласования, а без оформленного разрешения покупатели не могут завершить сделки. Таким образом, продление переходного периода стало инструментом стабилизации рынка и поддержки как застройщиков, так и конечных покупателей.
Ключевой момент заключается в том, что льготная ставка НДС в размере 5% сохраняется только для ограниченного числа проектов. Речь идёт об объектах, по которым заявки на градостроительное планирование были поданы до 31 октября 2023 года. На сегодняшний день таких предложений на рынке остаётся всё меньше, что автоматически повышает их инвестиционную ценность.
Важно понимать различие между старой и новой системой налогообложения. В рамках прежних правил ставка 5% применялась к первым 200 квадратным метрам жилой площади без ограничений по стоимости объекта. Это делало покупку более просторной недвижимости значительно выгоднее с точки зрения налоговой нагрузки. Всё, что превышало этот порог, облагалось НДС по стандартной ставке 19%.
Новая модель, которая уже действует для большинства объектов, вводит более жёсткие ограничения. Льготная ставка 5% теперь распространяется на недвижимость площадью до 130 квадратных метров при стоимости до 350 тысяч евро. При превышении этих параметров применяется комбинированный подход: часть стоимости или площади облагается по сниженной ставке, а остальная — по стандартной ставке 19%. В случаях, когда стоимость объекта превышает 475 тысяч евро или площадь выходит за пределы 190 квадратных метров, применяется полная ставка НДС в размере 19%.
Таким образом, проекты, подпадающие под старую систему, становятся особенно привлекательными. Покупка квартиры или дома в комплексе, где разрешение на строительство было подано до конца октября 2023 года, позволяет воспользоваться более выгодными налоговыми условиями. Это создаёт дополнительный стимул для инвесторов и конечных покупателей ускорять принятие решений, учитывая ограниченность предложения.
С точки зрения рынка, продление переходного периода поддерживает ликвидность и помогает сгладить последствия административных изменений. В то же время оно усиливает сегментацию: объекты с «старым» НДС становятся премиальным продуктом с точки зрения налоговой эффективности, тогда как новые проекты формируют уже обновлённую структуру ценообразования.
Для инвесторов это означает необходимость более внимательного подхода к выбору объектов и анализа их юридической и налоговой истории. В текущих условиях именно детали — дата подачи разрешения, параметры объекта и структура сделки — становятся ключевыми факторами, влияющими на итоговую доходность инвестиций.
В долгосрочной перспективе изменения в системе НДС отражают стремление Кипра к более структурированному и сбалансированному рынку недвижимости. Однако в краткосрочном горизонте сохраняется уникальное окно возможностей для тех, кто готов воспользоваться преимуществами переходного периода и зафиксировать более выгодные условия покупки.